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对于上海各户型的经营咱们之前也写了不少了，有着占据二手阛阓快要一半的天量供应，两房阛阓竞争终点大。与此同期，新址阛阓中的两房供应量也越来越小，同期供求比还在上升，场面上有种过时，行将被阛阓吊销的心事。

数据源流：兔博士

小三房一样进攻乐不雅，在低得房率、户型同质化严重的泥淖里拔不出来，新增挂牌房源的增速也特别其他户型。

数据源流：兔博士

新址阛阓中三房面积也越来越大，梯户比优化、建立越来越高，比较之下，存量的小三房显得性价比赤忱不高。

这些也曾的刚需产物好像正在脱去刚需的长褂，新的刚需又在哪呢？

修起这个问题之前，我念念共享一个数据：上海的二孩率、多孩率。

成婚率垫底、生养率垫底、独身东说念主数攀升，一直以来皆是上海的标签，我去翻了翻上海卫健委的数据，总数生养率接近 1，确乎不高，但有趣味的是，生二孩多孩的家庭竟能占到三成驾御。

该生的还在生，尤其那些"三代同堂 + 二孩"的家庭，正成为上海楼市里一个千里默却刚需的群体，他们需要更大的屋子，而当下的阛阓好像没给契机，到阛阓上转一圈就会发现，信得过能用的四房，尤其那种面积 130-150㎡、总价抑遏在 1000 万露面的产物，确凿很难买到。

这种四房，住得发放、房间功能全、总价还不夸张，才是刻下上海楼市刻下急需的刚需产物。

01

神话二手四房的供应量要大一些，于是我先去拜谒了一下二手四房。

二手阛阓中，真四房依然稀缺，乍一看，二手四房的成交量梗概是新四房的 2-3 倍，供应量也稍大，但对比通盘二手阛阓的挂牌，四房的占比如故很小，挂牌率从未跳跃 7%。

2025 年松手八月下旬，二手四房的挂牌量也就在 19223 套，到年底预估比 2024 年稍高，但也不会有光显各异。上海二手的挂牌中，最多的是两房和三房，从四房开动供应量就开动断崖式下降。

加向前两年多样改善、刚需的三房行将进入阛阓，到时候四房的占有量粗略率还要下落。

一边是挂牌率不高，另一边供求比却高居不下。也便是说，阛阓上挂出越来越多的二手房，然而成交却越来越少。字据本年截止到 8 月下旬的数据，每挂出 4.7 套二手四房，仅能卖出 1 套。

于是，我进而去看了一下议价空间的数据，望望卖不出去的原因，比较于二房、三房磋议桌上的斗胆砍价，四房的议价空间是确凿比较小，房主在四房价钱上欢畅退步的意愿更低，这可能亦然二手四房成交比较少的原因。

致使在中环线以内，成交均价比挂牌均价还要高，出现负议价空间。这也侧面说明了，买四房的东说念主对价钱的明锐度也比其他房型低少量。既然皆决定买四房了，多花少量钱，去买品性好少量四房的禁受在这个阛阓更常见，好地段的有东说念主抢着买，但量少，成交率一直上不去，也跟四房的位置联系，更多的四房产物集结在了郊区。

二手四房集结供应在浦东、闵行、松江、宝山。浦东区域比较广，细看也会发现四房集结在新场、航头、宣桥等外环外区域。对于四房的主要客群 -- 多孩家庭来说，郊区四房会有邻近诠释资源缺失的硬伤，销量当然莫得那么好

除了地段，二手四房不好卖还有另一个原因：不大好用，还有伪四房。

具体来说，不好用也分为两种：一种是除了房间，剩下的餐厅客厅厨房就变得拥堵不胜，比如有些区域的小面积叠墅产物，在有限的面积内，把多数采光充足的空间皆给了卧室，四个卧室不小，也还算规整可用。

然而留给客厅的空间，采光不及，面积也很小，不好用，在这么的户型里，共同活命的空间被压缩了，一家东说念主更像是合租舍友。上了二楼，房间挨着房间，从黑压压的楼梯间看以前，全是门。

而另一种不好用的神志则更为常见：第四个房间太小了，根柢不成行为卧室使用。二手阛阓上常见的四房户型中，第四个房间的面积也就5、6 平多少量，基本只可用来作念书斋。

就算是给最小的小一又友使用，布一个 1.2*2m 的床，再放衣柜，除掉开门一平米，剩下的空间就也就约 1m，回身皆不大便捷。致使有些四房是连第三个房间皆是不好用的，8㎡驾御，刚刚能作念次卧使用，放个床、放个衣柜，剩下的基本也便是过说念空间了。

这么一看，比较于二手挂牌量，成交量低显得也能剖析了，如故产物不够好。

把各个面积段的二手拉出来仔细对比就会知说念，好用的四房得有几个尺度：

1. 合座面积起码得跳跃 130 平，这么除掉四个卧室后，客餐厅还算比较发放，能连结一家东说念主的各人活命

2. 卫生间数目不成少于两个，太少了，在岑岭期间全家东说念主不够用

3. 最小的卧室不成小于 8 平，否则只可当书斋使用，不成得志寝息需求

4. 通盘卧室皆有窗户，当然采光充足

5. 因为四房的户均家庭成员较多，梯户比不成太低，否则上学上班岑岭期间，等电梯就太真切

在二手阛阓中，得志以上要求的四房确乎就比较稀有了，只得把视野参加新址阛阓。

02新四房更稀缺

得志以上要求的新四房供应量就更少了，系数的稀缺产物。

在存量自己就比较大的情况下，每年新址推出量是在逐年减少的，这会影响通盘房型的新址供应量。

其中，四房的占比不大，新址供应量较小的情况下还能看到上海每年四房在新址成交中的占比却在逐年高涨，就像 2024 年，新四房的成交占比还是到了新址的 17%。

这就说明在新四房供应量莫得光显擢升的情况下，需求却在扩大。供应少不一定酿成产物的稀缺，然而重复较大的需求量，稀缺情景毫无疑问。

其实，大户型一直是阛阓需求上新的增长点，客岁 12 月，取消面积适度后，144 平以上的大户型在通盘二手阛阓价钱下行的时候涨幅光显，1.5%。

本年 6 月的统计数据也阐发了大户型的热销，从户型看，144㎡（基本为四房产物）以上大户型在新址阛阓中价钱发达最为隆起，同比高涨 6.9%，毫无疑问是阛阓主力增长点。

但，新四房就算价钱略有高涨，也险些不愁卖。

咱们不雅察了不少热点楼盘，发现好多名目中最早清盘的时时便是四房户型。比如前段时分刚开盘的保利虹桥和颂 · 栖岸，一位带看房的销售直言："不要念念了，四房根柢抢不到"，名目才刚开启摇号，这批四房就马上被锁定，仿佛不是客户在挑屋子，而是屋子在挑东说念主。

雷同的情况也出当今浦东的招商时期潮派，面前三房还有部分余房在售，而四房却早已售罄。事实上，不仅是这几个盘，全市多个主打改善的新名目，四房去化速率皆光显快于其他户型。

03有用迭代让新四房成为硬通货

新四房的抢手和二手四房的部分滞销对比，背后的原因如故新四房产物的迭代光显，大多数二手四房确乎不成比。二胎乃至三胎家庭数目渐渐增多，加上居家办公成为常态，好多购房者开动追求空间功能性和遥远居住的发放度。

要发放，第一步便是合座面积得上去。我统计了一下以前一年景交的新址四房，跳跃 130㎡的四房占到 79%。

这个面积开动，四房在客餐厅阳台发放宽敞的同期，还能保证四个卧室能有满盈的面积作念出相对发放的居家活命和责任空间。

可以说，新四房产物就踩中了"深度改善"的痛点，而新四房的迭代并不单是是作念大合座面积，总面积大了，背后更迫切的优化。亦然好用的第二个身分：莫得鸡肋斗室间，每一个房间皆确凿能住东说念主。从 130 到 150㎡这个面积段本年的新址可以看到异常一部分项指标最小卧室执行使用面积在 8㎡以上。

这个面积智商行为好用的次卧或是书斋，可以看到表中有一个附加面积的部分，这部分主淌若援救的飘窗和阳台。是的，用不算面积的部分来推行小卧室的面积，诈欺飘窗靠边作念床后，剩余的空间就会比较发放。

之前的一篇著作咱们曾说过当今的新址皆在作念飘窗，其简直四房中，这个趋势更光显，何况险些是全屋飘窗。部分房型致使改了最小卧室 270° 的转角飘窗，保利建发璟玥府在最小次卧作念了 270° 大飘窗，不雅景体验不输主卧。

进一步还有缔造商给最小次卧配阳台，后期包阳台合座使用，面积基本皆在 10㎡。招商林屿湖畔 145㎡的四房户型就把 8㎡的次卧加多了近 3㎡的阳台，完全不输其他次卧。

在面积满盈的情况下，四房中最斗室间的用法也变得纯真起来，不论是作念次卧如故书斋，致使是居家的主要责任室皆是相宜的。

大面积的四房给通盘户型带来的不单是是最小次卧的优化，还有功能空间的增设。

当今越来越多的四房在房型上吩咐了满盈的收纳空间，得志了家庭广阔活命中最真实的需求。致使有了作念寂然家政间的想象，安顿好多样物件的收纳，家的发放感智商光显擢升。这个想象同期还料理了部分房型进深大，小空间采光不及的问题。

04

如今的新址和二手房，还是完全走在两条不同的路上了。

一边是二手房阛阓横盘胶著，另一边是新址产物力噌噌往上走，价钱也依然坚挺，这险些成为了各人的共鸣。

但更值得护理的是，哪怕在新址阛阓里面，分化也越来越光显。位置还可以的情况下，屋子越大，反而越好卖，也越保值。

咱们当今常把三房当成"刚需标配"，四房才算"改善型禁受"，确乎，面前三房不论是存量如故新推，占比皆不小。但仔细念念念念，东说念主对"住好少量"的渴慕从来不会住手，再加上多孩、三代同堂的家庭结构迟缓变多，再过几年，"四房"很有可能变成新的刚需。

尤其像上海这么的城市，新址阛阓执行上是个"置换游戏"。

好多东说念主是从两房、小三房一步步换到四房的，而置换有诡计中最要害的少量，便是产物力。各人越来越明晰什么是"好屋子"：面积够大、满盈好用、能清静装下一家东说念主的活命。

是以你看，信得过能打的好屋子，从来不怕没东说念主接盘，说不定很快，四房就会成为下一代刚需的首选。

而那种空间感在线、功能在线、130-150㎡的高性价比"真四房"欧洲杯体育，粗略率便是将来阛阓上最抢手的硬通货、真刚需。